問：現在我們看到這個改革試點可能會出來了，我們想知道從人大授權試點到試點啟動，您覺得這個節(jié)奏或者還有哪些步驟，可能需要花多長時間，這個過程中可能碰到什么障礙嗎？
賈康：從現在看著態(tài)勢來說，今年8月17號有中央特別強調共同富裕的這樣一個重要會議精神公布之后，很快就看到了在制度建設方面，多年來反復討論的房地產稅，要動真格地有動作了。那么具體而言要推出的試點擴圍，我稱為是“雙管齊下”里面的一個方面。另外一個方面，就是怎樣啟動立法。現在人大授權這個相關法律意義上的框架，是非常清楚的，它是復制了前面那一輪上海、重慶兩地試點的情況，較早得到的是1986年人大對國務院關于房產稅制定具體實施細則的授權，到現在這個授權仍然有效。估計這一次正式給出了要啟動試點擴圍信息之后，有關部門會比較快地陸續(xù)推出有關試點的一些具體信息。我覺得這不會拖太長時間了。
從步驟上來說，比較大的可能性，是將跟著看到有若干個城市加入試點范圍。會不會再分批呢？現在還得觀察，至少是有一批、若干個城市會加入上海、重慶兩地試點范圍。至于具體面對的障礙，現在于擴大試點范圍這方面，我覺得沒有什么特別的硬障礙了，過去有過這樣的類似問題，我當時是在內部參加了討論的：上海、重慶兩地試點以后，別的地方是不是可以跟進？當時長三角一個省級行政區(qū)，專門請我們過去拉開架式討論他們那邊加入試點的方案，顯然是當時中央層面已經跟他們商量，看能不能在他們那里來做試點擴圍，但后來沒有了下文，那么也就是說那個事情沒談成。這次，我估計一定會有若干個地方加入試點了。從現在的種種信息、態(tài)度、相關跡象來看，不應該再有上次那種談不通、無法實際擴圍的情況了。
問：好的。我能這么理解嗎？其實它會很快，但是也許這個過程中還有一些時間，比如說啟動的時間點可能還需要花幾個月的時間，這是有可能的是嗎？
賈康：幾個月內，最大可能性年內就應該能聽到動靜了吧。我自己直覺上覺得可能不必等到年底吧，這只是一個直覺。因為畢竟在體制內這么多年，我覺得氛圍上的感受，是現在大家要趕快貫徹中央的精神、總書記的講話，是這樣一個實際上的體制內氛圍。
問：我們下面想問您一下這個試點的選擇，我們現在都在猜測，這個試點的選擇它可能會有什么樣的標準，是會找一些房價上漲比較快，稅收工作基礎好，信息登記比較完整的城市嗎？
賈康：如果從現在已經具備的條件看，您說的這幾點，可以分別來對應一下，房價上漲比較快的，當然首先就是一線城市，還有就是跟它們類似的采取“930”新政這種行政手段拼命打壓熱度的那些城市，在全國得有20多個吧，不大可能所有這些房價上漲較快的地方都進入試點。至于稅收基礎比較好，一般這些地方稅收征管的基礎條件也不能說哪個地方特別差；不動產信息登記，應該講2018年中央就要求全國要無遺漏地都到位，雖然最后沒有特別正式的宣布，但是應該講這個工作已經做到位了。不光是城鎮(zhèn)區(qū)域，全國的農村區(qū)域和與海洋相關的所謂不動產信息登記，已經做全了。所以，我覺得試點的選擇，不會太計較稅收管理的條件怎么樣和不動產信息這方面有什么樣特別的相對優(yōu)勢。可能還是“適應性”這方面，是首要的考慮。
我自己作為研究者的建議，就是特別強調某些區(qū)域的不能再等待、解燃眉之急的這種迫切性。比如深圳，還有我提到的海南和浙江，各有各的道理：深圳是要打造中國特色社會主義市場經濟先行示范區(qū)，它自己轄區(qū)之內房地產這方面的矛盾已經造成了非常明顯的糾結、老百姓的抱怨、政府自己感受到的壓力，逼出無所不用其極的行政手段產生的一些副作用（誤傷剛需，誤傷改善性需求），還逼出了很多的弄虛作假，等等。深圳應該意識到，要趕快抓住機會加入試點，用經濟手段來置換、替代副作用極其明顯的行政手段。
海南的情況也相當明顯，中央寄予厚望，要它打造全球最大規(guī)模的自由貿易港區(qū)，它的國際形象現在正在塑造的過程中，時間表上要求2025年要封島，那就是要像模像樣的按照一個投資便利化、貿易自由化、生產要素充分流動的，一個最有市場經濟特征的特殊區(qū)域運轉起來。那它現在本島上還實行的對住房的行政性限購限貸等等，實在交代不過去，也需要趕快用經濟手段去置換、替代這樣一些有損它國際形象、跟它的建設邏輯南轅北轍的行政手段。
浙江的情況，也是別的地方不可同日而語的，中央已經明確地說它作為一個全國省級行政區(qū)里人均收入最高的區(qū)域，要建設共同富裕示范區(qū)，時間表上我也聽到說法，全國共同富裕見眉目，應該是“第二個百年”即2049、2050年的時點，但對浙江要求它在2035年，國家初步建成現代化的時候，就得有一個像模像樣的關于共同富裕的交代。所以，它在促進共同富裕的再分配這方面，要率先考慮直接稅發(fā)揮作用，它也應該非常積極地加入這個房地產稅的試點范圍。至少這三個我舉的例子，我覺得都是有它非常鮮明的對應性的，不僅是要為全國的立法提供本土上進一步的經驗，也特別要解他們自己轄區(qū)的燃眉之急，適應各自的迫切需要。
問：非常清楚，謝謝賈老師。我們第三個問題想問一下大家比較關心的方案的選擇，比如從學術討論的角度來看，現在有很多疑問，投資者、市場人士都會有一些疑問。比如我們征收是按什么征收，會不會有免征，免征額是按面積？按套數？征收也討論過香港方案，會用面積+套數，還有的說用價值，價值里討論也有說是市場價、評估值還是什么，哪一些可能性您覺得稍微會大一些？
賈康：涉及到這么多參數，咱們一個個簡要過一下。首先，我的基本認識就是在中國把這個稅建立制度框架，一定要給出免征這樣一個“第一單位扣除”。它的意義是充分考慮中國的國情，讓社會可接受。中國開征住房保有環(huán)節(jié)的稅，從無到有，實際上首先要使體制內的官員能夠接受它。體制內的官員在房改之后，比如在北京、在上海，他們其實最實惠的，是辛辛苦苦幾十年工作碰到了房改，在好地段有了一套一百多平米的房子，當時折成的那個買房的價格，其實是很低的，完全產權的房子拿到手以后還看著它市場上可參照的那個房價，總體是越升越高，這也是一種心理安慰。但是他們自己工資方面，雖然也有提高，現金流并不是特別有支付能力。如果說房改的房拿在手里以后，現在再對他們沒有一個免征額而要征房地產稅的話，體制內的大量官員首先很難接受。當然他們的不接受，會跟社會上其他的各種因素合在一起，形成非常有力的阻礙，還不用說社會上其他手上有多套房、有豪宅（房叔、房姐甚至幾十套，上百套）的人，首先要讓體制內的官員覺得這個事情可接受。所以，切入點一定是要在中國的特殊國情之下，設置一個第一單位扣除即免稅的部分。
那么，怎么免，怎么扣？我接觸到的體制內信息，一直是側重于按照人均面積。社科院原來有個方案，基于前些年全國城鎮(zhèn)人均住房面積是33平米，那么往上抬高到一個整數關口40平米，是提出的這樣一個人均扣40平米的方案。但是我也看到網上馬上有一個反對意見，是以一個假設情景來說的：說父母兩個人帶一個未成年子女，一家三口住120平米的房子，按你這個方案是不用交稅的，但是出現不幸的情況，孩子遇車禍身亡，父母悲痛欲絕之際，噹噹噹，有人敲門，稅務部門人員趕到，說你們家情況變化，你們家該交房產稅了。這個假設情景對我還是很有啟發(fā)的，就是對于這樣一個稅收的推出，不能光講怎么嚴絲合縫——確實信息也有，情況也可以摸清，但是假設碰到這樣一個情境，政府要依法征稅，是很尷尬的。于法理來說，它當然要依法征稅，但是于情來說，是給老百姓傷口上撒鹽。這個極端情況后面，我更多的考慮，一般情況下它會碰到什么麻煩？就是有人可能拼命想在自己的家庭成員里加分，比如有人就說我還有養(yǎng)父養(yǎng)母，過去你們不知道，我得加入了；或者我還有養(yǎng)子養(yǎng)女……這種事情怎么樣處理？這些情況綜合考慮起來，有一段時間我想，干脆能不能在立法過程中大家一起討論，可接受的是不是再寬松一點兒，按第一套房扣，那不就沒有這些麻煩事兒了嗎？但有人又說了，你要敢說按第一套房扣，會促發(fā)離婚潮——夫妻二人假離婚以后各扣一套房子來免稅，這確實也有不好的副作用。當時想，能不能更寬松一點，單親家庭扣第一套房，雙親家庭扣前兩套房，一般的情況是從第三套房開始征，所有前面所說的這些矛盾，都甩到一邊去了，就是相對寬松。它的好處是社會可接受，以利先建制度框架。
現在網上流傳的一個據說香港透露出來的內部的房地產稅設計，我看到它里面有個新的思路，可以避免我前面說到的按照人均面積出現人數變化時的一些麻煩。比如說這個傳的文本里，是設計為夫妻在離異以后，每個人的抵扣還是按照雙親家庭2人的方式來做，仍是按照人均面積，孩子夭折以后，也仍然承認孩子原來的基數不變，也把原來的矛盾給撇掉，就不扯那個套不套的問題了，能夠避開了。我現在的感覺，這個方案至少解決了一部分問題。至于我說到的有人說家庭里還有新增成員，養(yǎng)父、養(yǎng)母，養(yǎng)子、養(yǎng)女怎么處理，可以再進一步討論。相對來說，前面所說到的這個子女夭折或者夫妻離異以后，還是按原來人數算人均面積，承認他原來的基數不做調整，似乎是個好辦法。這是我現在一個初步的感覺。
當然一旦進入立法以后，還是大家各抒己見，看看怎么處理為好，這是技術上的問題，但它涉及大家一開始可不可接受這個方案。
如果說按照人均面積處理的這樣一些麻煩可以避開的話，就不用考慮按套數了?？傮w上的社會感覺來說，稅收的差異就小了，扣除就是按人均，多一個人、少一個人而已，不至于按照套數，房子相比可差出好幾百平米。
至于說它的稅基，原則上講這種房地產稅是要用評估值，評估值就是來自當時的市場價值，什么時候評估，什么時候市場影子價格就來決定它的評估值。同時，它的內在邏輯也正是：這個稅每隔一段時間可以重評一次稅基，也就是從長期來看，它的稅基是像發(fā)面一樣，隨著經濟社會發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)總體景氣的上升，水漲船高，是附帶著解決了地方政府財源建設問題的，又使地方政府職能向公共職能的轉變，有了內洽的激勵機制。這樣的一個機制在中國還是應該積極借鑒國際經驗來把它設定。但是一開始的時候可以簡單一點兒，評估值出來以后，不急于去談什么時候做調整，穩(wěn)定一段時間再說。
還有一個要領，就是這個評估值評出來以后，一定要跟房主見面，他有什么爭議，都能夠得到回應。如果實在談不攏，可以通過仲裁的程序，最后總得有一個解決方案，認定后使他的評估值對應到可操作。
心理視角上，國際經驗是說評估值出來以后先打個七折，其實這就是裝裝樣子，打了七折以后，納稅人心理上有一個安慰，然后實際解決問題是靠那個稅率。大概是這樣一些與前述問題相關的、我們可以提到的要素。
問：下面還有幾個問題，一個是關于新的試點是不是還會用增量的方式，還是實實在在的涉及到存量，甚至比重慶涉及到存量的幅度要更大一些？
賈康：從前面上海、重慶兩地的試點來看，他們是有這個區(qū)別的，上海簡要的說法，是只動增量不動存量，重慶比上海激進一點兒，但是它只動最高端的存量，就是當時它地方轄區(qū)里已經摸清楚的三千多套花園洋房，也就是我們一般人都可以很好判斷的獨立別墅，把聯排、雙拼都通通排除掉了。這些年聽說重慶這種花園洋房獨立別墅已經翻倍到了六千多套，也就是它這個本土經驗觸及了高端存量以后，并沒有把這樣最高端住房的發(fā)展過程切斷，雖然有這樣一個稅負，它照樣還是合乎經濟社會發(fā)展大的邏輯，還再繼續(xù)增加。另外，重慶也非常明確規(guī)定有180平米的扣除，這樣給納稅人一個很好的心理安慰和實際寬容，你如果是個小戶型也就180平米，你就不用交稅。運行幾年以后，它有一個很低調、但也是公開宣布的調整，我們可以把它稱為“擰螺絲”式的來加大調節(jié)力度——是把180平米扣除標準，降低到120平米扣除，稅負相應地有上調。這些經驗作為本土經驗，作為我們在另外一個線索上要啟動的全國規(guī)范化的立法來說，就很有立法過程中的參考價值了。我們本土試水的經驗可以支持在立法過程中更好取得“最大公約數”的共識。
這一輪的改革，我估計更多地會偏向于借鑒重慶的觸動高端存量這樣一個方式，如果只動增量不動存量，大家還是覺得和改革的目的來說，距離遠了一些。有可能會更多地借鑒重慶的經驗來跟進。
問：是不是會比重慶的幅度更大，就是要看具體將來推出來的情況了，是吧？
賈康：我估計會一城一策，也就是說加入試點的各個地方，不會簡單的是一個方案，允許有差異。所以，還要看各地怎么樣考慮。
問：明白了。涉及到一城一策，下面一個小問題，我們現在應該說會有一個框架，但是我們一直在說充分授權，現在怎么理解這個事情，如果推進過程中比如全國統一的稅率還是地區(qū)差異的稅率，怎么在這個統一框架下做充分授權呢？還有會不會有累進稅，這個會不會太復雜，您怎么考慮這些問題？
賈康：是的，現在試點肯定是各地允許差別稅率的，當年上海、重慶就不一樣，現在新加入試點的，我覺得最大可能性仍然是這種一城一策差別的稅率設計，但是在另外一邊立法的途徑上，全國統一的稅法，我估計稅率方面會設計為一個量值區(qū)間，這也是國際的經驗。這樣一種全國的立法，帶有對應于全國統一市場的必要的統一規(guī)范特征，具體到地方稅的房地產稅，很大的可能性是給出一個稅率的彈性處理空間，然后由各地通過規(guī)范的程序，確定它自己的那個稅率水平。這就叫又有全國統一框架，又有稅率選擇性的授權了。但是現在試點階段說這個還早了點兒，各個地方的試點可能還是比照重慶和上海的那個模式，在各地的方案里，設計自己那個稅率到底是怎么樣一個量值。
至于說有沒有累進稅，確實有一種意見，就是說根據占有房產的情況，按照總面積也行，按照套數也行，到了某幾個臨界點就往上跳檔，是超額累進的那樣一個基本原理，這樣來對那種更多持有房產的納稅人施加更高的邊際稅率。這個事情，有沒有可能在試點的哪個地方愿意去嘗試，現在不好說，至少我覺得難度還比較明顯，因為它對社會的震動會比我們原來設想的沒有這個累進的情況更大些。
問：好的。謝謝賈老師。試點每個地方自己出政策，試點階段是不是就不會考慮跨城征收了？
賈康：我估計試點可能較難做到跨城征收，當然如果愿意有這樣的配套也行，比如假定上海、重慶已經試點了，現在信息也聯網了，在重慶有房子的人在上海還有房子，這種信息是能夠搜到的，是不是新一輪試點的過程中上海、重慶就加上這個內容？所以跨城的征收，從可能性上來說不排除?；蛘咴O想新試點城市里，比照我說的這個例子，都在試點覆蓋面里把跨城征收這個事情同時做出來，應具有可能性，但是會把這個工作的復雜性提高。到底會如何，我們只能拭目以待。我覺得如果只增加幾個城市進來以后，整個覆蓋的城市不超過十個，一起來做如有困難，在這里面先在某幾個城市里試行跨城征收，是不是有可能？這就看最后決策上的偏好了，是做得更激進一點兒，還是做得更謹慎一點兒，我們只能拭目以待。
問：賈老師，還有一個想法，我們總說我們還是穩(wěn)步推進的一個過程，以前也有一種討論，比如說就像重慶，它一開始會先對一些獨棟高檔征收，有人說之后再對三套五套以上征收，之后再對更少套征收，在試點過程中，畢竟試點要五年，您覺得有這個可能會化存量方面逐步推進嗎，像您說的面積方面可能也會逐步推進從高到低？
賈康：是的。從邏輯上來講有這種可能性，剛才的一個說法叫擰螺絲：一開始大家可接受了，適應適應之后再加碼，不排除這個邏輯在試點里得到考慮。但是不太應該做得特別有力度，因為一開始還是好不容易擴大了試點范圍，可能會相對柔性的來處理擴圍這方面的方案設計。重慶已經有了從180平米降到120平米的這樣一個擰螺絲加大力度的先例，是不是會推出對多套房里的某一個量值以上的房子，增加對存量的征收？不完全排除，也只能說等待看看體制內最后磨合的決策結果吧。不應該一下做到特別苛刻，我們覺得比較大的可能性還是擰螺絲，慢慢來。
問：謝謝賈老師。還有就是現在大家也比較關心上海和重慶本身就有一些政策在了，新出臺的這些試點萬一比上海和重慶要求更嚴一些，有沒有可能這兩個城市也會進一步擴大到試點中的一些存量住房？
賈康：我覺得不排除上海這時候說也對方案做點兒調整，把存量的高端拉進來，我自己認為這是有必要的，因為重慶人家已經試過了，上海是不是這時候可以跟進？但這純粹是我們的一個設想，還得看上海的決策層他們怎么樣考慮。從可能性上來說，這應該是不排除的。
問：聽您講感覺好像這方案就算是有，它可能也會是比較柔性的一些方案，也不會特別激進？
賈康：我覺得地方的決策層會有這種考慮，不想把這個事情弄得轄區(qū)里有太大的震動，相對柔性可能還是必要的。
問：明白。那這種試點城市有沒有可能在限購上稍微有一點放松？
賈康：從邏輯上來講應該是這樣的，有了這樣一個經濟手段，我說的是要“置換和替代行政手段”，那種特別嚴格的行政限購限貸，就應該有所放松，不是說一定要一下子全放掉，至少要放松一些，這是有必要的。前一段時間聽說深圳是把夫妻兩個人有資格買房前提條件的連續(xù)交多少個月的社保，提高到了280個月以上吧，就是合計要有20多年。那么就逼出有的人他自己以找大齡人結婚的方式來滿足要求，旁人也不知道他是真的有愛情還是就是為這個事兒——一個小伙子娶了個老太太，馬上就滿足了要求，人們當作一個帶有諷刺性的案例來說。如果用經濟手段，它就可以避免這樣一些明顯的扭曲和副作用。
問：關于方案我們討論很多，也很充分。我們下一個問題，房地產稅的目的，您之前也在很多場合講過，大家也討論很多，我們覺得房地產稅如果目的不講清楚，比如它的稅率、繳費方式都會不太一樣，現在有的講是為地方稅收，有的是抑制房價上漲，更重要的是調節(jié)收入分配，您覺得房地產稅的目的導致稅率和實施方法應該是什么樣的？
賈康：我的一貫的觀點，是說房產稅或者房地產稅，現在講的是同一個概念，就是持有環(huán)節(jié)也要有稅收，它的制度建設效應是多重的，它的政策目標也一定是多重的。老有人說，你給我講一個你到底要解決什么問題？我的回應是說，不能這樣想著只有一個目標，必須把所有它的正面效應和它追求的目標放在一起說，學術上的說法這是一簇目標或者一個目標簇，我們要一一把它說到，都不能否定。
第一它既然是稅，那它肯定是有籌集政府收入的這個功能，而且它以后有可能成為地方稅體系里的一個主力稅種，工商業(yè)有了一定發(fā)達程度以后，地方政府轄區(qū)里這種包括住房保有環(huán)節(jié)年復一年的收入，有可能形成大宗、穩(wěn)定的收入來源，所以它肯定是有收入功能的。
但是這個稅同時要追求的，一定是跟房地產的健康發(fā)展長效機制的打造有關，它一定是與中央所說的打造長效機制必須解決“基礎性制度建設”問題緊密聯系在一起，是這種基礎性制度建設里不可分割的組成部分。當然，不是說這一個稅種就構成了所有的基礎性制度建設，但它是必要的選項，它和土地制度、住房制度、投融資制度等合成一個基礎性制度的體系建設。它可以使房地產市場在運行中間遏制那種肆無忌憚的炒作，而且使以后它總體的價位形成，受到一種“壓艙促穩(wěn)”的機制約束，因為所有的供需參與者，都要考慮有了持有成本以后必須做出的適應性調節(jié)。需方的購買者，在很多的具體考慮上，要從原來做最大努力買個大戶型，轉為比較實惠的中小戶型的選擇，開發(fā)商預測市場，拿地以后也會更多提供中小戶型。這樣一來，除了價位趨穩(wěn)之外，它還帶來了一個土地集約利用水平提高的好處，那你說這個政策目的里，是不是也捎帶著這樣一個很有意義的內在政策目標呢？顯然也不能否定。
它還會在有持有成本形成以后，產生對原來的空置房進入租房市場這種促進作用。很多人覺得自己的多套房并不想賣掉，但是有了這個稅負壓力以后，他會考慮至少把其中一部分放入租房市場來對沖稅負，這又是一個資源配置的優(yōu)化，減少空置率，使我們的有效供給一下子多出一塊來，這都是它政策目標里應該考慮的正面效應的內容。
當然，它還有促進共同富裕這方面不可否定的重要意義，因為它是直接稅里的一個非常明顯的代表性稅種，當然，也正因為這個，它成為中國改革深水區(qū)攻堅克難的一個典型，是非常有阻力的。但是現在所有的指導精神都非常明確，提高直接稅比重，發(fā)揮再分配里的稅收調節(jié)作用，財產稅、房地產稅是不可避免的選項，它的這個正面效應，肯定也作為政策目標。
另外，中國的市場經濟做了多年探索以后，認定必須搞財政的分稅制，作為一個國家治理體系和治理能力現代化要配套的現代財政制度，它稅收這方面的最基本的考慮，就是要以現代稅制匹配分稅分級財政體制，這是國家治理現代化所需要的一個財政制度安排。經過多年的探索，在這方面，我覺得已經無可改變，有人對分稅制提出種種的批評抨擊，實際上他們不知道，他們抨擊的地方財政困難、土地財政短期行為、地方隱性負債等等，發(fā)生的根源不是因為搞了分稅制，而恰是因為分稅制從1994年以后到現在，在省以下并沒有真正落實，中央和省代表的地方之間維持著分稅制框架，只是共享稅越搞越大，而省以下，其實都還是分成制，甚至到困難的地方、基層的地方，是包干制。必須在制度改革這方面配合分稅制的貫徹落實，那么要做的事情，就是打造地方稅體系和在有了這種稅體系以后，技術上有可解方案地在省以下真正把分稅制落實下去——這還涉及地方層級的扁平化，同時涉及整個地方稅體系打造問題，這里面房地產稅又是不可缺少的一個選項。所以，它又有這么一個配合分稅制落地而完善中國市場經濟的使命和任務了，這也是它的目標之一。
提高直接稅比重，有降低整個社會稅收痛苦的這種正面效應，這也應明確表述在這個稅的正面效應的一組目標里。
還有一個，它催化從社區(qū)、基層開始的公眾對于公共事務參與的意識，和促進這方面的法治化、民主化。越來越多的家庭成員成為這種直接稅的納稅人，他們會越來越積極地去追問政府拿了錢以后干什么，怎么把這錢花好，這也是一個倒逼機制，這個倒逼機制意義說得更廣一點，就是中國現在很難從正面設計推進的政治體制改革，可以從經濟手段切入以后取得它的效果，這個民主化、法治化對于中國“走向共和”這樣一個意義上的進步貢獻，又是怎么估計其實都不會過分，是一個非常值得肯定的正面效應。
諸如此類，可以列舉出這么多的正面效應，你說哪個要拿掉？非得說房地產稅你給我說“一個目的”，這是一種錯誤的認識，是落入誤區(qū)的一種認識，一定要如實看到它的多種正面效應，在整個的制度設計里，考慮這種正面效應它怎么組合。當然，涉及到這些，就有一個技術性的設計問題，比如是不是這個稅的稅率，一些相關的規(guī)定，要做一些權衡。我估計在這方面進入立法過程以后，會展開討論，具體的稅負的高低，要不要累進制，繳稅的方式應該怎么樣，會不會對哪個目標形成特別的障礙。似乎這里面并沒什么特別嚴重的問題，比如說國際經驗早就說明了，它肯定是按年度繳，繳稅也是在中國做了扣除以后要依法來落實到位，如果家庭說我有什么特殊的困難，那么做了扣除以后你仍然交不了，那就要有一些相關的具體細則規(guī)定，讓這個繳稅怎么能夠最大限度地按照稅法貫徹下去。我們只能說可等到立法過程啟動以后，更詳盡地討論這些問題，怎么去服務于多重目標的綜合實現，這里面的一些權衡，可能涉及到種種細節(jié)。
問：好的。講的非常好。我們下面再問第五個問題，關于房地產稅的影響，您怎么看如果它力度大的話，這會不會對試點地區(qū)的房價產生一些影響呢？這會不會影響到當地的土地出讓？如果真的會的話，在試點的過程中他們會怎樣進行一些適應性的調整呢？
賈康：如果從過去的經驗來看，上海、重慶試點以后，有些人評價好像它們這個動作太柔性了，對于兩地的房價影響不太明顯?？赡軙羞@樣的一個特征，因為敢為天下先做這個事情的時候，這兩地就不想弄得震動太大，所以，力度上當時是相對從輕的?，F在這一輪，如果說力度加大了，試點地方的房價產生比較大的影響，是有可能的。但我估計也會審慎地權衡，不會造成特別大的影響，如果是一下弄得局面不可收拾，那當然誰都不愿意看見。借鑒上一輪的經驗，相對柔性地切入，可能還是一個大家容易取得共識的操作方案設計要領。
對于當地的土地出讓金收入，它也會間接地有影響。土地出讓金生成的時候，是要有一個競價機制，這是必須的，如果沒有競價機制靠什么機制呢？靠行政私相授受，那肯定使設租尋租的腐敗行為防不勝防，應該有這種類似于招拍掛的競爭機制，需要陽光化。在沒有開發(fā)了土地形成不動產后持有環(huán)節(jié)還有稅負這個前景預期的情況下、不考慮持有成本的情況下，土地出讓金很容易沖高。一旦考慮到有未來的這個持有成本，人們會考慮到以后市場上那個可模擬的情況之下，供需雙方都會更審慎，整個市場的表現便會更沉穩(wěn)。那么出手拿地的開發(fā)商，也就不像原來那么大的膽子了，就不會動不動沖出一個地王來，這是它的間接影響。但是總體來說，土地出讓金是屬于地租，房地產稅是屬于稅收，它們畢竟還不是一個經濟性質的概念。他們之間的相互影響，是放在一個系統里，有這種間接的影響和需要做呼應的考慮。在未來可以預見的整個局面里，必然還是地租跟稅收并存，不是哪個吃掉哪個，應該講這兩個搭配好了以后的正面效應，就是前面的土地批租環(huán)節(jié)出地王的那個沖動會弱化，后面這個年復一年能夠取得稅收收入的這個保有環(huán)節(jié)的財源，會引起地方政府更關心更重視，那么它又帶來一個什么好處呢？地方政府知道這是它的財源，而且知道每隔幾年有可能重評一次稅基，那么地方政府的決策就開始要變得從自己的財源建設來考慮，更注重把公共職能發(fā)揮好，就是在自己轄區(qū)之內怎么優(yōu)化本地的投資環(huán)境，提高本地的公共服務水平，因為他這么做，他就是在下一輪做稅基評估的時候得分，使自己轄區(qū)的不動產很好地地進入升值軌道，而每一次的重評稅基，都是自己財源建設努力的套現時點。這樣它的財源建設跟它的職能轉變，就內洽了。這是我們最希望在改革中間掌握好的一種內生機制。所以，這又是一個需要在這方面認清楚的好處，也實際上是一個我們前面提到的正面效應里要加入的一項。
總的來說，就是土地出讓金和后面開發(fā)出了成品以后的保有環(huán)節(jié)的稅收，它們的連帶關系不能否定，還是要放在一個統籌協調的系統工程里，來做好前后的呼應，做好必要的權衡。
問：非常感謝。想再問問您，以前財政會講持有環(huán)節(jié)征稅的話，交易環(huán)節(jié)稅收可能需要合理降低一些，或者合并整合一些稅種，還會有相關的操作嗎？
賈康：這個問題提得非常好，因為我覺得現在有關管理部門還來不及說這些事情，但是從發(fā)展的邏輯來說，在直接稅這方面提高它的比重，那么在間接稅這方面最好就應該有相應的降低，總體的所謂宏觀稅負水平不要太大變化，穩(wěn)定宏觀稅負的情況之下、甚至降低宏觀稅負的情況之下，稅收結構里是直接稅增加，間接稅減少。現在跟房地產廣義地連接在一起的稅收，于中國不到20種稅里，有11種相關，包括個人所得稅，都是相關的。這樣的一個稅收體系中廣義的房地產稅，應該在配套改革里考慮哪些可以合并，哪些可以降低，應該怎么樣做一個系統工程式的優(yōu)化。其實還要擴大到什么呢？就是跟整個房地產開發(fā)運行全流程相關的非稅的一些收入，典型的就是各種各樣的相關收費，各個地方有多有少，名堂也不少，也要整合——放在一起看，該取消的取消，該降低負擔的降低負擔，該合并的合并?，F在沒有提，以后在配套改革里，我覺得是勢必要做相關考慮的。最后在立法那個軌道上，也會形成這個立法和其他法律呼應性的優(yōu)化。在房地產稅立法這個概念下，解決的是狹義的房地產持有環(huán)節(jié)、住房的持有環(huán)節(jié)也要征稅的問題，而其他需要做的相關稅種的優(yōu)化，還有就是各種各樣相關收入方面的整合優(yōu)化，應該是做通盤考慮的。
問：謝謝賈老師。我們也請會議助理向大家報一下問題。
5198問：專家您好，第一個想請教一下，你前面說的重慶跟上海其實已經試點了多年，好像對于房價影響不是特別大，那你能不能介紹一下這次新的試點城市，比如跟上海跟重慶會有什么大的區(qū)別，無論是稅率也好，或者說各個方面，跟上海，跟重慶會有什么大的區(qū)別嗎？
賈康：我現在只能說估計推測，力度上可能會傾向于在上海、重慶的柔性切入基礎之上，要加一些碼，力度往高調一調，這是有可能的，但是也不會特別走極端。具體怎么加大力度呢？也就是在增量、存量概念之上，可能更多傾向于也要觸動存量，在有可能考慮的稅率高中低的選擇方面，至少盡可能不是單一只選低稅率方案，是不是還有中稅率方案。我不認為大家會更傾向于高的方案，會在中、低方面更多考慮。
另外，還要對上海、重慶試點里面他們對于房價的影響說個公道話，因為老有人說國際經驗和我們自己經驗都表明，這個稅對房價沒有什么影響作用，稅推出以后房價繼續(xù)漲。這是缺少一個多變量綜合考慮的思維，因為影響房價有很多變量，你得反問：如果說上海、重慶不推出這個房產稅試點，他們的房價表現會是什么樣？合乎邏輯地講，會比他們實際表現的房價，更有往上的沖勁兒，更有這方面帶來焦慮和壓力的不良因素。美國和日本一個西方國家，一個東方國家，為什么在發(fā)展到一定階段上不約而同，都要考慮推出這樣一個住房保有環(huán)節(jié)的稅收呢？也是意識到必須作為一個調控體系里的必選工具，不選它，可能情況會更差。它不能改變在房地產總體來說還有一個比較高速發(fā)展期特征情況之下，總體而言那個成交均價的上揚曲線基本模樣，但是它可以使這個成交價在形成過程中的那些炒作因素減少，可以使整個上揚曲線長期來看的斜率降低，那么這就是它的貢獻了。這個道理在中國的試點和以后的運行過程中間，應該講同樣存在。所以，上海、重慶也好，我們新加入試點擴圍的這些地方和城市也好，不能只看這個稅收實行以后，房價還升不升，還要綜合考慮它可能對于房價上升產生的抑制和對沖作用，這是一個全面的考慮。當然，具體量化的分析就比較復雜，但是道理上，肯定是應該先把這一點說清楚的。
問：您覺得對這些參加試點城市的房地產大概是什么樣一個影響，一方面可能會抑制一些投資，特別是多套房的投資。另外一方面您剛才也說有可能在其他方面會稍微放松一點，或者我另外一個角度想問一下，我們知道明年是換屆的一年，為什么在換屆年前推出這樣一個拖了好多年的一個比較重磅的措施呢？政府推出這個，時機上是怎么樣一個考慮，它想達到什么目的？
賈康：這個我們只能揣測了，就是您說的換屆年之前，一般比較敏感的時段上，官場似乎會傾向于“多一事不如少一事”，先把人事問題上自己的意愿相對穩(wěn)定地去落地，很容易普遍帶有這樣一個思維傾向。但中國特色是什么呢？“關鍵的少數人”在最高決策層，最高決策上如果認為共同富裕到了非加大力度推進不可的時候，那么自然就合乎邏輯地引出“817”會議以后現在這樣一個敢于在當下出手的擴大試點范圍的決策。還是關鍵的少數人在這里面起著最主要的作用。官場上普遍的情緒，是如果沒有上面特別的力量，那么會形成一種實際上大家都你看看我、我看看你而不想動的狀態(tài)，但一旦上峰決定這個事情要動，那么各個下面環(huán)節(jié)上的官員，會跟著來表示自己怎么樣貫徹中央決策，這也是他們政績的組成部分，有利于他們在新的人事安排里去實現自己的升遷或者至少是穩(wěn)定這樣的意愿。咱們把話說得直率一點，關鍵的少數人決策既定的情況之下，必然帶出下面貫徹落實中間的態(tài)度。所以，對于現在，我說得直截了當一些，這肯定是最上峰的決策來推動的一個局面。
問：賈老師，我們這兒還有一個比較重要的問題先問您一下，想問一下未來立法的時點，“十四五”期間，當時說的是要推進房地產稅立法，這是不是意味著立法要完成，這個試點做五年，您覺得什么時候可能會推廣到全國？先試點后立法還是會并行？
賈康：這也是一個大家都關注的事情。本屆人大曾經有過明確的表態(tài)，就是在本屆人大任期之內要啟動房地產稅的立法，現在已經過了三年，還剩下兩年，現在最大可能性，是得兌現任期之內啟動立法的承諾。啟動的標志是什么？就是把原來內部討論多年的文本從秘密狀態(tài)變?yōu)閷ι鐣_提供，這個陽光化的立法草案信息，供全社會來討論，這叫啟動一審。在人大范圍之內的討論，在這個時候更多地先考慮聽取社會上的意見建議，估計這一輪的意見建議會創(chuàng)造新的歷史記錄。而且我認為，跟著這些意見建議發(fā)表出來，到了一個截止時間以后，應很認真地梳理，歸并同類項，提取中間特別有建設性的一些看法，等等，應該再對接到一個電視廣播直播的公開的聽證會形式上，讓各派代表性觀點的代表人物，在這種陽光化的公開場合，不光講自己的主張，而且要特別地說清楚自己的論據。這是一個我覺得非常必要的、全民參與的“走向共和”式的這樣一個制度建設訓練，也是我們現在說“現代國家治理”的立法應該有的一種陽光化和公眾參與特征。
如果說在本屆人大任期之內還有兩年時間，萬一受阻，我覺得也拖不過現在匹配的“雙管齊下”另外這一邊現在說的改革試點五年為期。五年為期它實際上是一個什么考慮呢？一方面表明在原來上海重慶試點基礎之上新的這一輪，沒有原來重慶上海那個無限期特征了，有一個時間表了，時間表的要求意味著這五年之內怎么也得有相對成熟的一套經驗總結形成，在五年時間段內，以這種本土經驗像模像樣的總結，支持另外一個軌道上的立法。再一個，它也意味著這樣一個本土實驗，不可能一兩年速成，所以就給出了一個從中期到長期對接概念的五年時間——到了五年就開始是長期概念了，一般認為三年左右是中期，它實際上否定了短期就能夠總結出經驗這樣一種速成論。應該是隱含著這樣一個又積極又穩(wěn)妥的兩頭考慮，而給出一個清晰的、帶有時間表要求的這樣一個時段。
那么它這五年形成的我們本土的進一步經驗，怎樣更好的支持立法呢？立法這邊也應該更積極地考慮啟動，啟動一審以后，二審、三審是一定要走的標準程序，過去的經驗，這個一二三審走下來，一年是不夠的，總得要一年以上，而且有激烈爭議的情況之下，必須再推到四審，過去已經有這種先例，而過去推到四審解決立法問題的時間段長度，可以高達十幾年?，F在就不好特別清晰的預估，我覺得管理部門他們也很難預估真正進入了立法程序以后，這個過程走多長時間。不排除相對漫長這樣一個可能性，但是畢竟有這邊的試點擴圍，有更多的論據作為經驗也好、教訓也好，可說去支持立法。這是一個雙管齊下、雙方互相呼應的更好的一個配合。
簡單的說，我的粗線條預測就是，第一，比較積極的預測是本屆人大要兌現任期之內啟動立法的承諾。第二，萬一剩下兩年還啟動不了，一般來說也拖不過現在擴大試點的五年為期這個時間段。
問：好的，非常感謝。我們在線有非常多問題，最后再給一位提問。
9815問：您剛才講到房地產稅會成為分稅制下面地方政府的稅收來源的一個很重要的補充，那么我就在想，如果在試點之后，我們這個稅在全國范圍內都推開的話，在這種總的人口增長緩慢，然后很多地方是人口流出的情況，這樣一個稅種會不會成為一個加劇人口流動的因素？
賈康：您說的這個視角其實很重要，一直有這樣一個官方態(tài)度，就是說立法完成以后，不會全國一刀切一起來執(zhí)行，要對地方充分授權，分步來考慮。那么咱們假設在全國人大完成立法審批通過這個立法的文本以后，最值得跟進的，肯定是那些有房價上沖壓力的區(qū)域；您說到的人口凈流出、房地產市場非常低迷、甚至慘不忍睹這些地方，就完全沒有必要考慮馬上執(zhí)行這個稅法。它完全可以從容等待它那里的去庫存、重新振興、整個景氣恢復，先解決那些對它來說更緊迫的問題。什么時候條件具備了，再從容地加入已經有明確法律條文的開征行列，那是不著急的。全國允許分批陸續(xù)來進入執(zhí)行法律的過程。這個是早已經明確的一個原則，稱為對地方充分授權，分步實施。
*本文系賈康先生于關于房地產稅立法與 改革試點的線上論壇采訪實錄。
掃碼關注
違法和不良信息舉報電話：